SERVICIO
Diseñar una ADU que cumpla con los códigos de la ciudad
Las unidades de vivienda accesorias (ADU) deben cumplir con los requisitos de la ciudad que mantienen los edificios seguros y los vecindarios habitables.
Qué saber
Costo
$10,000+Contratar un arquitecto
Los propietarios a menudo contratan a un arquitecto o diseñador para crear los planos.
¿Qué hacer?
Después de que decida construir una unidad de vivienda adicional, debe crear planos arquitectónicos para su unidad de vivienda adicional. Luego, revisamos sus planos para asegurarnos de que cumplan con nuestras normas.
Consulte la comparación del programa ADU de SF Planning para obtener detalles .
Siga estas pautas para crear planes de ADU que cumplan con los códigos de la ciudad.
Cuándo debes contratar a un profesional del diseño
Requerimos que un profesional de diseño autorizado firme y selle la mayoría de los planos de ADU.
No requerimos un profesional de diseño autorizado en estos casos.
Viviendas unifamiliares con estructura de madera (construcción Tipo V) que tengan un tamaño inferior a:
- 2 pisos y sótano en altura
- 25 pies de ancho entre muros de carga
- 25 pies de altura
Viviendas multifamiliares que contienen menos de 5 unidades de vivienda construidas en madera y que tienen una altura inferior a 2 pisos y sótano.
Una persona sin licencia no puede diseñar múltiples conjuntos de hasta 4 unidades de vivienda.
Leer más en la Hoja Informativa G-01 .
Limitaciones comunes
- Las ADU deben tener un mínimo de 220 pies cuadrados y una altura de techo mínima de 7,5 pies.
- En la mayoría de los vecindarios residenciales, debe proporcionar un espacio abierto privado para su ADU
- Debe proporcionar luz natural y ventilación adecuadas a la unidad.
- Su ADU debe cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios para entrar y salir de manera segura.
Para viviendas multifamiliares con 3 o más unidades, es posible que se le solicite agregar un sistema de alarma contra incendios y rociadores en la planta baja para las ADU del programa local.
Estos requisitos pueden aumentar significativamente los costos de construcción y edificación de su ADU.
Número de ADU que puede construir en su propiedad
Según la ley estatal, se puede construir 1 ADU o 1 ADU junior (JADU) en viviendas unifamiliares.
Es posible construir más de una ADU en algunos casos y bajo nuestro programa local.
Si desea construir más de 1 ADU, consulte más información sobre los programas de ADU estatales y locales .
Requisitos de la unidad
Entradas y salidas
Su ADU debe tener su propia entrada. No se le puede exigir a la persona que vive en su ADU que ingrese a través de otra unidad. Las unidades pueden compartir un vestíbulo o pasillo común.
La mayoría de las unidades de ventilación artificial requieren dos salidas para la seguridad contra incendios. La ruta de salida debe tener 36 pulgadas de ancho. La abertura libre de todas las puertas debe tener 32 pulgadas de ancho, que por lo general es un panel de puerta de 34 pulgadas de ancho.
Alturas de techo
En los pasillos y las áreas de estar y de dormir, la altura mínima del techo es de 7,5 pies. En otras habitaciones (como el baño y la cocina), la altura mínima del techo es de 7 pies.
Habitaciones y zonas de dormir
Su unidad debe tener:
- Al menos una habitación de más de 120 pies cuadrados.
- un área designada para dormir
yoLas estancias habitables, como salas de estar y dormitorios, deben ser:
- Al menos 70 pies cuadrados
- Al menos 7 pies en cualquier dimensión
Las cocinas deben tener un paso de al menos 3 pies entre las encimeras y la pared y una estufa de 4 quemadores.
Luz natural
Todos los espacios habitables de la ciudad deben tener luz natural, también llamada exposición. La ciudad utiliza el término acristalamiento para referirse al vidrio en ventanas, puertas u otras aberturas fijas que dejan entrar la luz natural a un edificio.
Es posible que las ADU establecidas por ley estatal no tengan que cumplir con todos estos requisitos.
Su ADU también debe tener una ventana u otro vidrio que:
- Está en un dormitorio o sala de estar de 120 pies cuadrados o más.
- Es mayor a 10 pies cuadrados o 1/12 del tamaño de la habitación.
- Al menos 7,5 pulgadas desde el piso terminado
La ventana u otro vidrio debe dar a un patio trasero que cumpla con el código, a una calle (de mínimo 20 pies de ancho) o a un área abierta de 25 pies por 25 pies en la planta baja y que se expanda en los pisos posteriores.
El administrador de zonificación puede reducir el requisito de exposición para una ADU mediante una exención, de modo que las ventanas que cumplan con los requisitos puedan dar a un área abierta que no tenga menos de 225 pies cuadrados de tamaño, no tenga ninguna dimensión horizontal menor a 9 pies y esté abierta al cielo con excepción de las obstrucciones permitidas descritas en la Sección 140 del Código de Planificación. Cualquier exposición que sea menor a estas dimensiones requerirá la aprobación de una variación.
Las habitaciones habitables, excluidas cocinas, oficinas en casa y salas multimedia, deben tener un acristalamiento que cubra al menos el 8 % de la superficie del piso.
Ejemplo: si la sala de estar mide 90 pies cuadrados, debe tener 7,2 pies cuadrados de acristalamiento de una ventana, abertura fija o puerta de vidrio.
Nota: Consulte la sección Seguridad contra incendios para conocer más requisitos sobre las ventanas.
Ventilación
Las habitaciones habitables deben tener ventilación natural que ocupe al menos el 4 % de la superficie del piso. Una puerta exterior también cuenta para el requisito de ventilación. Si eso no es posible, debe proporcionar un sistema de ventilación mecánica.
Ejemplo: Un dormitorio de 150 pies cuadrados debe tener un mínimo de 6 pies cuadrados de ventana que se pueda abrir para ventilar.
Todos los baños deben tener un extractor de aire.
Utilidades
Agua: las viviendas unifamiliares a las que se les añade una unidad adicional de agua normalmente no necesitan capacidad de agua adicional. Si también está remodelando la unidad principal, es posible que haya costos adicionales por capacidad de agua. Si está añadiendo una unidad a un edificio de dos unidades, es posible que deba añadir un sistema de rociadores para cumplir con la seguridad contra incendios. Es probable que esto requiera capacidad de agua adicional.
Electricidad: Se requiere cableado independiente para cada unidad. Los ocupantes deben tener fácil acceso a todos los dispositivos de protección contra sobrecorriente que protegen los conductores que alimentan esa ocupación.
Gas: si la unidad de vivienda unifamiliar tiene electrodomésticos a gas, será necesario extender las líneas de gas de la propiedad hasta la nueva unidad. La instalación del medidor de gas debe coordinarse con Pacific Gas and Electric.
Medidores: todos los medidores de gas y electricidad deben cumplir con los requisitos de PG&E. Si la caja del medidor está en el pasillo de salida, debe tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora y no puede bloquear el ancho mínimo del pasillo de salida.
Requisitos de propiedad
Aparcamiento
No se requiere estacionamiento adicional para una ADU.
Retrocesos frontales
Al menos la mitad del retranqueo frontal requerido debe ser permeable y al menos el 20% del mismo debe estar sin pavimentar y ajardinado con material vegetal.
Retrocesos laterales y traseros
Determinado por los requisitos de seguridad contra incendios y zonificación.
Contenedores de basura
La ciudad exige que los contenedores de basura, reciclaje y compost (“toters”) se almacenen de manera que no sean visibles desde la calle o en un pasillo de salida.
Asegúrese de que sus planos muestren dónde se almacenarán los contenedores. Si no se almacenan en el interior, cree un área al aire libre protegida (preferentemente en el patio trasero, que no esté frente a la ventana de una unidad). Por lo general, se requiere tener tres contenedores de 32 galones para una casa unifamiliar a la que se le agrega una unidad.
Espacio abierto y patios traseros
En los vecindarios zonificados para viviendas unifamiliares (llamados RH-1 o RH-1 (D) según el código de la ciudad), los requisitos son:
- El espacio abierto privado (como una terraza privada) debe tener al menos 300 pies cuadrados por unidad O 400 pies cuadrados de espacio abierto compartido por unidad.
- El 30% de la profundidad total del lote debe permanecer abierto en el patio trasero.
- El patio trasero no puede tener menos de 15 pies.
En otros distritos, los requisitos son:
- Los requisitos de espacio abierto varían entre 36 y 125 pies cuadrados por unidad.
- Entre el 25 y el 45 % de la profundidad total del lote debe permanecer abierto en el patio trasero (dependiendo de los patios traseros de sus vecinos).
- El patio trasero no puede tener menos de 15 pies.
Seguridad contra incendios
La ciudad se asegura de que todas las construcciones mantengan a nuestros residentes seguros. Una manera eficaz de hacerlo es asegurarse de que, si se inician incendios, no se propaguen. Estas reglas mantienen seguros a nuestros edificios y a la ciudad.
Construcción
Las paredes que separan la ADU de un garaje o una unidad existente y las paredes en el límite de la propiedad deben tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora.
Las aberturas nuevas dentro de los 10 pies de una salida de incendios o escaleras exteriores deben ser resistentes al fuego.
Todas las puertas de los pasillos de salida y de los recintos de escape y rescate de emergencia deben tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora.
Las ventanas que se abren a un pasillo de salida deben cumplir requisitos de resistencia al fuego.
Si su edificio tiene más de 3 unidades existentes, tiene más de 2 pisos y está hecho con un marco de madera sin protección (construcción tipo VB), las ADU nuevas en el primer piso deben construirse con un marco de madera protegido, también llamado construcción tipo VA.
Aberturas de rescate
Cada dormitorio o zona de dormir debe tener una abertura de emergencia. Puede ser una puerta o una ventana que dé a la vía pública. La ventana debe:
- Tener al menos 5,7 pies cuadrados
- Tener al menos 24 pulgadas de alto y 20 pulgadas de ancho.
- Estar a menos de 44 pulgadas del suelo.
- Se abre libremente para que alguien pueda salir sin llaves ni herramientas para abrir.
Pasillos de salida
El punto más alejado de la unidad a la vía pública debe estar a menos de 125 pies.
Las salidas y caminos de egreso a las nuevas unidades también deben utilizar una construcción con estructura de madera protegida, también llamada VA.
Detectores de humo y monóxido de carbono
Los detectores de humo, también llamados alarmas de humo, y los detectores de monóxido de carbono son obligatorios en todos los edificios residenciales. Son obligatorios:
- En el pasillo, fuera de un área para dormir.
- en cada zona de dormir
- En cada piso, incluso si no hay zona para dormir.
Se pueden instalar después de la construcción y no es necesario incluirlos en los planos preparados para la Ciudad.
Alarmas contra incendios y rociadores
Una alarma contra incendios no es un detector de humo. Puede activarse de forma manual o automática. La alarma es mucho más fuerte que un detector de humo y, a menudo, tiene una luz visual para notificar a los residentes de un incendio activo.
Es posible que se le solicite instalar un sistema de alarma contra incendios manual en todo el edificio y rociadores en la planta baja del edificio si:
- Su edificio tiene 3 o más unidades y
- Un dormitorio da al patio trasero y
- Su patio trasero tiene menos de 50 pies de profundidad.
Si su proyecto requiere alarmas contra incendios o rociadores, estos deben indicarse en los planos preparados para la Ciudad.
Si no está seguro de si esto se aplica a su proyecto, consulte con el Departamento de Bomberos.
La construcción de una ADU puede cambiar sus códigos de ocupación
Los arquitectos, contratistas e inspectores de la ciudad utilizan reglas definidas por el Código Internacional de Construcción para asegurarse de que nuestros edificios sean seguros.
Estas normas definen los códigos de ocupación de nuestras viviendas y edificios. Cada código de ocupación tiene requisitos diferentes.
- R-2 es el código de ocupación para edificios residenciales con 3 o más unidades.
- R-3 es el código de ocupación para una vivienda unifamiliar o un edificio con 2 unidades o menos.
Si tiene una casa unifamiliar y está agregando 1 unidad, su propiedad seguirá siendo una R-3.
Si tiene un dúplex o un edificio de 2 unidades y está agregando 1 unidad, su propiedad cambiará de una ocupación R-3 a una R-2.
En San Francisco, el Departamento de Bomberos es responsable de los edificios R-2. Por lo tanto, existen reglas de seguridad contra incendios adicionales que deberá seguir si agrega una unidad a un edificio de 2 unidades. Le explicaremos estos requisitos en la sección de Seguridad contra incendios.
Los estudios tienen requisitos específicos
Si su unidad ADU será una unidad tipo estudio (también llamada unidad de vivienda eficiente), debe cumplir con todos los demás requisitos. También debe tener:
- Una sala de estar con un mínimo de 220 pies cuadrados de superficie (y 100 pies cuadrados adicionales por cada ocupante (más de 2))
- Un armario
- Un área de cocina con fregadero, aparato de cocina, refrigerador y encimera de al menos 30 pulgadas de ancho.
- Un baño independiente con inodoro y bañera o ducha.
En un estudio, la superficie total de la sala de estar y de dormir constituye la base para las necesidades de iluminación y ventilación.
Ejemplo: un estudio de 250 pies cuadrados requiere 20 pies cuadrados de vidrio en las ventanas y 10 pies cuadrados de ventilación.
Si un dormitorio no está completamente cerrado, la habitación adyacente puede contar para los requisitos de iluminación y ventilación. La pared compartida debe estar abierta en un 50 % y sin obstrucciones. El área debe ser de al menos 25 pies cuadrados o el 10 % de la superficie del piso de la habitación a la que se da servicio.
Ocupando espacio de unidades existentes
Las ADU comúnmente se construyen en el garaje o en el espacio de almacenamiento de una casa unifamiliar o multifamiliar.
En virtud del programa local, también se puede convertir hasta el 25 % del espacio habitable de la planta baja o el sótano de una unidad existente. Un administrador de zonificación puede autorizar una conversión mayor.
Requisitos de construcción ecológica
Todas las construcciones en San Francisco deben cumplir con las leyes estatales y locales sobre edificios energéticamente eficientes. Su construcción necesitará una inspección energética, así como otras inspecciones de construcción para verificar que su trabajo eléctrico, mecánico y de plomería cumpla con el código.
Trabajo estructural
Necesitará proporcionar dibujos y cálculos estructurales creados por un ingeniero estructural si:
- Su propiedad está bajo la Ordenanza de Pisos Blandos
- Está realizando un trabajo estructural que cambiará los elementos que soportan la carga de gravedad de su edificio.
- Están realizando actualizaciones sísmicas voluntarias
Añadiendo un nuevo edificio a mi lote
Usted puede construir un nuevo edificio en su lote siempre y cuando mantenga los retiros y patios traseros requeridos de su zona.
Cambio de un garaje independiente o una dependencia
Para un garaje independiente o un edificio anexo, su ADU debe cumplir con las reglas anteriores, así como también con estos requisitos de construcción específicos:
- Altura máxima: 16 pies
- Superficie en metros cuadrados de la nueva unidad: 220 pies cuadrados a 1000 pies cuadrados
- Se requiere entrada exterior
Ampliando mi edificio
La mayoría de las ADU se construyen dentro de la envoltura existente de un edificio. Si está ampliando su edificio, es posible que deba Publicar un aviso vecinal y hacer una revisión del diseño.
Obtener ayuda
Departamento de Planificación de SF, Equipo ADU
cpc.adu@sfgov.orgGuía de ADU de DBI
dbi.adu@sfgov.orgQué saber
Costo
$10,000+Contratar un arquitecto
Los propietarios a menudo contratan a un arquitecto o diseñador para crear los planos.
¿Qué hacer?
Después de que decida construir una unidad de vivienda adicional, debe crear planos arquitectónicos para su unidad de vivienda adicional. Luego, revisamos sus planos para asegurarnos de que cumplan con nuestras normas.
Consulte la comparación del programa ADU de SF Planning para obtener detalles .
Siga estas pautas para crear planes de ADU que cumplan con los códigos de la ciudad.
Cuándo debes contratar a un profesional del diseño
Requerimos que un profesional de diseño autorizado firme y selle la mayoría de los planos de ADU.
No requerimos un profesional de diseño autorizado en estos casos.
Viviendas unifamiliares con estructura de madera (construcción Tipo V) que tengan un tamaño inferior a:
- 2 pisos y sótano en altura
- 25 pies de ancho entre muros de carga
- 25 pies de altura
Viviendas multifamiliares que contienen menos de 5 unidades de vivienda construidas en madera y que tienen una altura inferior a 2 pisos y sótano.
Una persona sin licencia no puede diseñar múltiples conjuntos de hasta 4 unidades de vivienda.
Leer más en la Hoja Informativa G-01 .
Limitaciones comunes
- Las ADU deben tener un mínimo de 220 pies cuadrados y una altura de techo mínima de 7,5 pies.
- En la mayoría de los vecindarios residenciales, debe proporcionar un espacio abierto privado para su ADU
- Debe proporcionar luz natural y ventilación adecuadas a la unidad.
- Su ADU debe cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios para entrar y salir de manera segura.
Para viviendas multifamiliares con 3 o más unidades, es posible que se le solicite agregar un sistema de alarma contra incendios y rociadores en la planta baja para las ADU del programa local.
Estos requisitos pueden aumentar significativamente los costos de construcción y edificación de su ADU.
Número de ADU que puede construir en su propiedad
Según la ley estatal, se puede construir 1 ADU o 1 ADU junior (JADU) en viviendas unifamiliares.
Es posible construir más de una ADU en algunos casos y bajo nuestro programa local.
Si desea construir más de 1 ADU, consulte más información sobre los programas de ADU estatales y locales .
Requisitos de la unidad
Entradas y salidas
Su ADU debe tener su propia entrada. No se le puede exigir a la persona que vive en su ADU que ingrese a través de otra unidad. Las unidades pueden compartir un vestíbulo o pasillo común.
La mayoría de las unidades de ventilación artificial requieren dos salidas para la seguridad contra incendios. La ruta de salida debe tener 36 pulgadas de ancho. La abertura libre de todas las puertas debe tener 32 pulgadas de ancho, que por lo general es un panel de puerta de 34 pulgadas de ancho.
Alturas de techo
En los pasillos y las áreas de estar y de dormir, la altura mínima del techo es de 7,5 pies. En otras habitaciones (como el baño y la cocina), la altura mínima del techo es de 7 pies.
Habitaciones y zonas de dormir
Su unidad debe tener:
- Al menos una habitación de más de 120 pies cuadrados.
- un área designada para dormir
yoLas estancias habitables, como salas de estar y dormitorios, deben ser:
- Al menos 70 pies cuadrados
- Al menos 7 pies en cualquier dimensión
Las cocinas deben tener un paso de al menos 3 pies entre las encimeras y la pared y una estufa de 4 quemadores.
Luz natural
Todos los espacios habitables de la ciudad deben tener luz natural, también llamada exposición. La ciudad utiliza el término acristalamiento para referirse al vidrio en ventanas, puertas u otras aberturas fijas que dejan entrar la luz natural a un edificio.
Es posible que las ADU establecidas por ley estatal no tengan que cumplir con todos estos requisitos.
Su ADU también debe tener una ventana u otro vidrio que:
- Está en un dormitorio o sala de estar de 120 pies cuadrados o más.
- Es mayor a 10 pies cuadrados o 1/12 del tamaño de la habitación.
- Al menos 7,5 pulgadas desde el piso terminado
La ventana u otro vidrio debe dar a un patio trasero que cumpla con el código, a una calle (de mínimo 20 pies de ancho) o a un área abierta de 25 pies por 25 pies en la planta baja y que se expanda en los pisos posteriores.
El administrador de zonificación puede reducir el requisito de exposición para una ADU mediante una exención, de modo que las ventanas que cumplan con los requisitos puedan dar a un área abierta que no tenga menos de 225 pies cuadrados de tamaño, no tenga ninguna dimensión horizontal menor a 9 pies y esté abierta al cielo con excepción de las obstrucciones permitidas descritas en la Sección 140 del Código de Planificación. Cualquier exposición que sea menor a estas dimensiones requerirá la aprobación de una variación.
Las habitaciones habitables, excluidas cocinas, oficinas en casa y salas multimedia, deben tener un acristalamiento que cubra al menos el 8 % de la superficie del piso.
Ejemplo: si la sala de estar mide 90 pies cuadrados, debe tener 7,2 pies cuadrados de acristalamiento de una ventana, abertura fija o puerta de vidrio.
Nota: Consulte la sección Seguridad contra incendios para conocer más requisitos sobre las ventanas.
Ventilación
Las habitaciones habitables deben tener ventilación natural que ocupe al menos el 4 % de la superficie del piso. Una puerta exterior también cuenta para el requisito de ventilación. Si eso no es posible, debe proporcionar un sistema de ventilación mecánica.
Ejemplo: Un dormitorio de 150 pies cuadrados debe tener un mínimo de 6 pies cuadrados de ventana que se pueda abrir para ventilar.
Todos los baños deben tener un extractor de aire.
Utilidades
Agua: las viviendas unifamiliares a las que se les añade una unidad adicional de agua normalmente no necesitan capacidad de agua adicional. Si también está remodelando la unidad principal, es posible que haya costos adicionales por capacidad de agua. Si está añadiendo una unidad a un edificio de dos unidades, es posible que deba añadir un sistema de rociadores para cumplir con la seguridad contra incendios. Es probable que esto requiera capacidad de agua adicional.
Electricidad: Se requiere cableado independiente para cada unidad. Los ocupantes deben tener fácil acceso a todos los dispositivos de protección contra sobrecorriente que protegen los conductores que alimentan esa ocupación.
Gas: si la unidad de vivienda unifamiliar tiene electrodomésticos a gas, será necesario extender las líneas de gas de la propiedad hasta la nueva unidad. La instalación del medidor de gas debe coordinarse con Pacific Gas and Electric.
Medidores: todos los medidores de gas y electricidad deben cumplir con los requisitos de PG&E. Si la caja del medidor está en el pasillo de salida, debe tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora y no puede bloquear el ancho mínimo del pasillo de salida.
Requisitos de propiedad
Aparcamiento
No se requiere estacionamiento adicional para una ADU.
Retrocesos frontales
Al menos la mitad del retranqueo frontal requerido debe ser permeable y al menos el 20% del mismo debe estar sin pavimentar y ajardinado con material vegetal.
Retrocesos laterales y traseros
Determinado por los requisitos de seguridad contra incendios y zonificación.
Contenedores de basura
La ciudad exige que los contenedores de basura, reciclaje y compost (“toters”) se almacenen de manera que no sean visibles desde la calle o en un pasillo de salida.
Asegúrese de que sus planos muestren dónde se almacenarán los contenedores. Si no se almacenan en el interior, cree un área al aire libre protegida (preferentemente en el patio trasero, que no esté frente a la ventana de una unidad). Por lo general, se requiere tener tres contenedores de 32 galones para una casa unifamiliar a la que se le agrega una unidad.
Espacio abierto y patios traseros
En los vecindarios zonificados para viviendas unifamiliares (llamados RH-1 o RH-1 (D) según el código de la ciudad), los requisitos son:
- El espacio abierto privado (como una terraza privada) debe tener al menos 300 pies cuadrados por unidad O 400 pies cuadrados de espacio abierto compartido por unidad.
- El 30% de la profundidad total del lote debe permanecer abierto en el patio trasero.
- El patio trasero no puede tener menos de 15 pies.
En otros distritos, los requisitos son:
- Los requisitos de espacio abierto varían entre 36 y 125 pies cuadrados por unidad.
- Entre el 25 y el 45 % de la profundidad total del lote debe permanecer abierto en el patio trasero (dependiendo de los patios traseros de sus vecinos).
- El patio trasero no puede tener menos de 15 pies.
Seguridad contra incendios
La ciudad se asegura de que todas las construcciones mantengan a nuestros residentes seguros. Una manera eficaz de hacerlo es asegurarse de que, si se inician incendios, no se propaguen. Estas reglas mantienen seguros a nuestros edificios y a la ciudad.
Construcción
Las paredes que separan la ADU de un garaje o una unidad existente y las paredes en el límite de la propiedad deben tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora.
Las aberturas nuevas dentro de los 10 pies de una salida de incendios o escaleras exteriores deben ser resistentes al fuego.
Todas las puertas de los pasillos de salida y de los recintos de escape y rescate de emergencia deben tener una clasificación de resistencia al fuego de 1 hora.
Las ventanas que se abren a un pasillo de salida deben cumplir requisitos de resistencia al fuego.
Si su edificio tiene más de 3 unidades existentes, tiene más de 2 pisos y está hecho con un marco de madera sin protección (construcción tipo VB), las ADU nuevas en el primer piso deben construirse con un marco de madera protegido, también llamado construcción tipo VA.
Aberturas de rescate
Cada dormitorio o zona de dormir debe tener una abertura de emergencia. Puede ser una puerta o una ventana que dé a la vía pública. La ventana debe:
- Tener al menos 5,7 pies cuadrados
- Tener al menos 24 pulgadas de alto y 20 pulgadas de ancho.
- Estar a menos de 44 pulgadas del suelo.
- Se abre libremente para que alguien pueda salir sin llaves ni herramientas para abrir.
Pasillos de salida
El punto más alejado de la unidad a la vía pública debe estar a menos de 125 pies.
Las salidas y caminos de egreso a las nuevas unidades también deben utilizar una construcción con estructura de madera protegida, también llamada VA.
Detectores de humo y monóxido de carbono
Los detectores de humo, también llamados alarmas de humo, y los detectores de monóxido de carbono son obligatorios en todos los edificios residenciales. Son obligatorios:
- En el pasillo, fuera de un área para dormir.
- en cada zona de dormir
- En cada piso, incluso si no hay zona para dormir.
Se pueden instalar después de la construcción y no es necesario incluirlos en los planos preparados para la Ciudad.
Alarmas contra incendios y rociadores
Una alarma contra incendios no es un detector de humo. Puede activarse de forma manual o automática. La alarma es mucho más fuerte que un detector de humo y, a menudo, tiene una luz visual para notificar a los residentes de un incendio activo.
Es posible que se le solicite instalar un sistema de alarma contra incendios manual en todo el edificio y rociadores en la planta baja del edificio si:
- Su edificio tiene 3 o más unidades y
- Un dormitorio da al patio trasero y
- Su patio trasero tiene menos de 50 pies de profundidad.
Si su proyecto requiere alarmas contra incendios o rociadores, estos deben indicarse en los planos preparados para la Ciudad.
Si no está seguro de si esto se aplica a su proyecto, consulte con el Departamento de Bomberos.
La construcción de una ADU puede cambiar sus códigos de ocupación
Los arquitectos, contratistas e inspectores de la ciudad utilizan reglas definidas por el Código Internacional de Construcción para asegurarse de que nuestros edificios sean seguros.
Estas normas definen los códigos de ocupación de nuestras viviendas y edificios. Cada código de ocupación tiene requisitos diferentes.
- R-2 es el código de ocupación para edificios residenciales con 3 o más unidades.
- R-3 es el código de ocupación para una vivienda unifamiliar o un edificio con 2 unidades o menos.
Si tiene una casa unifamiliar y está agregando 1 unidad, su propiedad seguirá siendo una R-3.
Si tiene un dúplex o un edificio de 2 unidades y está agregando 1 unidad, su propiedad cambiará de una ocupación R-3 a una R-2.
En San Francisco, el Departamento de Bomberos es responsable de los edificios R-2. Por lo tanto, existen reglas de seguridad contra incendios adicionales que deberá seguir si agrega una unidad a un edificio de 2 unidades. Le explicaremos estos requisitos en la sección de Seguridad contra incendios.
Los estudios tienen requisitos específicos
Si su unidad ADU será una unidad tipo estudio (también llamada unidad de vivienda eficiente), debe cumplir con todos los demás requisitos. También debe tener:
- Una sala de estar con un mínimo de 220 pies cuadrados de superficie (y 100 pies cuadrados adicionales por cada ocupante (más de 2))
- Un armario
- Un área de cocina con fregadero, aparato de cocina, refrigerador y encimera de al menos 30 pulgadas de ancho.
- Un baño independiente con inodoro y bañera o ducha.
En un estudio, la superficie total de la sala de estar y de dormir constituye la base para las necesidades de iluminación y ventilación.
Ejemplo: un estudio de 250 pies cuadrados requiere 20 pies cuadrados de vidrio en las ventanas y 10 pies cuadrados de ventilación.
Si un dormitorio no está completamente cerrado, la habitación adyacente puede contar para los requisitos de iluminación y ventilación. La pared compartida debe estar abierta en un 50 % y sin obstrucciones. El área debe ser de al menos 25 pies cuadrados o el 10 % de la superficie del piso de la habitación a la que se da servicio.
Ocupando espacio de unidades existentes
Las ADU comúnmente se construyen en el garaje o en el espacio de almacenamiento de una casa unifamiliar o multifamiliar.
En virtud del programa local, también se puede convertir hasta el 25 % del espacio habitable de la planta baja o el sótano de una unidad existente. Un administrador de zonificación puede autorizar una conversión mayor.
Requisitos de construcción ecológica
Todas las construcciones en San Francisco deben cumplir con las leyes estatales y locales sobre edificios energéticamente eficientes. Su construcción necesitará una inspección energética, así como otras inspecciones de construcción para verificar que su trabajo eléctrico, mecánico y de plomería cumpla con el código.
Trabajo estructural
Necesitará proporcionar dibujos y cálculos estructurales creados por un ingeniero estructural si:
- Su propiedad está bajo la Ordenanza de Pisos Blandos
- Está realizando un trabajo estructural que cambiará los elementos que soportan la carga de gravedad de su edificio.
- Están realizando actualizaciones sísmicas voluntarias
Añadiendo un nuevo edificio a mi lote
Usted puede construir un nuevo edificio en su lote siempre y cuando mantenga los retiros y patios traseros requeridos de su zona.
Cambio de un garaje independiente o una dependencia
Para un garaje independiente o un edificio anexo, su ADU debe cumplir con las reglas anteriores, así como también con estos requisitos de construcción específicos:
- Altura máxima: 16 pies
- Superficie en metros cuadrados de la nueva unidad: 220 pies cuadrados a 1000 pies cuadrados
- Se requiere entrada exterior
Ampliando mi edificio
La mayoría de las ADU se construyen dentro de la envoltura existente de un edificio. Si está ampliando su edificio, es posible que deba Publicar un aviso vecinal y hacer una revisión del diseño.
Obtener ayuda
Departamento de Planificación de SF, Equipo ADU
cpc.adu@sfgov.orgGuía de ADU de DBI
dbi.adu@sfgov.org