Magdisenyo ng ADU na tumutugon sa mga code ng Lungsod

Pagkatapos mong magpasya na bumuo ng isang ADU, dapat kang lumikha ng mga plano sa arkitektura para sa iyong ADU. Pagkatapos ay sinusuri namin ang iyong mga plano upang matiyak na sinusunod nila ang aming mga panuntunan.

Tingnan ang paghahambing ng programa ng ADU mula sa SF Planning para sa mga detalye .

Sundin ang mga alituntuning ito upang lumikha ng mga plano ng ADU na tumutugon sa mga code ng Lungsod.

Hinihiling namin na ang isang lisensyadong propesyonal na disenyo ay pirmahan at tatakan ang karamihan sa mga plano ng ADU.

Hindi namin kailangan ng lisensyadong propesyonal sa disenyo sa mga kasong ito.

Mga single-family home na may wood-frame construction (Type V construction) na mas mababa sa:

• 2 palapag at basement ang taas
• 25 talampakan ang lapad sa pagitan ng mga pader ng tindig
• 25 talampakan ang taas

Mga multi-unit na tirahan na naglalaman ng mas mababa sa 5 unit ng tirahan ng konstruksiyon ng kahoy na wala pang 2 palapag at basement ang taas.

Ang isang taong walang lisensya ay hindi maaaring magdisenyo ng maraming kumpol ng hanggang 4 na unit ng tirahan.

Magbasa pa sa Information Sheet G-01 .

• Ang mga ADU ay dapat na hindi bababa sa 220 sq ft at may pinakamababang 7.5 ft na taas ng kisame
• Sa karamihan ng mga residential neighborhood, dapat kang magbigay ng pribadong open space para sa iyong ADU
• Dapat kang magbigay ng sapat na natural na liwanag at bentilasyon sa yunit
• Dapat matugunan ng iyong ADU ang mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog para sa ligtas na pagpasok at paglabas

Para sa mga multi-family home na may 3 o higit pang unit, maaaring kailanganin mong magdagdag ng fire alarm at sprinkler system sa iyong ground floor para sa mga Local program ADU.

Ang mga kinakailangang ito ay maaaring makabuluhang tumaas ang mga gastos sa pagtatayo at gusali ng iyong ADU.

Sa ilalim ng Batas ng Estado, maaari kang bumuo ng 1 ADU o junior ADU (JADU) sa mga single-family home.

Maaari kang bumuo ng higit sa 1 ADU sa ilang pagkakataon at sa ilalim ng aming Lokal na programa.

Kung gusto mong bumuo ng higit sa 1 ADU, tingnan ang higit pa tungkol sa mga programa ng Estado at Lokal na ADU .

Mga pasukan at labasan

Dapat ay may sariling pasukan ang iyong ADU. Ang taong nakatira sa iyong ADU ay hindi maaaring kailanganin na pumasok sa pamamagitan ng ibang unit. Ang mga unit ay maaaring magbahagi ng isang karaniwang foyer o pasilyo.

Karamihan sa mga ADU ay nangangailangan ng dalawang labasan para sa kaligtasan ng sunog. Ang daanan ng paglabas ay dapat na 36 pulgada ang lapad. Ang malinaw na pagbubukas ng lahat ng mga pinto ay dapat na 32 pulgada ang lapad, na karaniwang isang 34 pulgadang lapad na panel ng pinto.

Mga taas ng kisame

Sa mga pasilyo at living at sleeping area, ang minimum na taas ng kisame ay 7.5 ft. Sa ibang mga kuwarto (tulad ng banyo at kusina), ang minimum na taas ng kisame ay 7 ft.

Mga silid at lugar na natutulog

Ang iyong unit ay dapat mayroong:

• kahit isang silid na higit sa 120 sq ft
• isang itinalagang lugar ng pagtulog

HAng mga silid na matitirhan, tulad ng mga sala at silid-tulugan, ay dapat na:

• hindi bababa sa 70 sq ft
• hindi bababa sa 7 talampakan sa anumang dimensyon

Ang mga kusina ay dapat na may daanan na hindi bababa sa 3 talampakan sa pagitan ng mga counter at ng dingding at isang 4-burner na kalan.

Likas na liwanag 

Lahat ng mga tirahan sa Lungsod ay dapat may natural na liwanag, tinatawag ding exposure. Ginagamit ng Lungsod ang terminong glazing upang tukuyin ang salamin sa mga bintana, pinto, o iba pang nakapirming mga bukasan na nagpapapasok ng natural na liwanag sa isang gusali.

Maaaring hindi kailangang sundin ng mga state-law ADU ang lahat ng mga kinakailangang ito.

Ang iyong ADU ay dapat ding may bintana o iba pang glazing na:

• Nasa kwarto o sala na 120 sq. ft. o mas malaki
• Maaaring mas malaki sa 10 sq. ft. o 1/12 ng laki ng laki ng kuwarto 
• Hindi bababa sa 7.5 pulgada mula sa tapos na palapag

Ang bintana o iba pang glazing ay dapat nakaharap sa isang sumusunod na code sa likod na bakuran, kalye (minimum na 20 talampakan ang lapad), o bukas na lugar na 25 talampakan sa 25 talampakan sa ground floor at lumalawak sa mga susunod na palapag. 

Maaaring bawasan ng Zoning Administrator ang kinakailangan sa pagkakalantad para sa isang ADU sa pamamagitan ng waiver upang ang mga kwalipikadong bintana ay maaaring humarap sa isang bukas na lugar na hindi bababa sa 225 square feet ang laki, walang pahalang na dimensyon na mas mababa sa 9 na talampakan, at bukas sa kalangitan maliban sa mga pinahihintulutang sagabal na nakabalangkas sa Seksyon 140 ng Planning Code. Ang anumang pagkakalantad na mas mababa sa mga dimensyong ito ay mangangailangan ng pag-apruba ng isang pagkakaiba.

Ang mga kuwartong matitirhan, hindi kasama ang mga kusina, mga tanggapan sa bahay at mga silid ng media, ay dapat na may glazing na hindi bababa sa 8% ng lawak ng sahig. 

Halimbawa: kung ang sala ay 90 sq ft, dapat itong may 7.2 sq ft ng glazing mula sa isang bintana, nakapirming pagbubukas, o salamin na pinto.

Tandaan: Tingnan ang seksyong Kaligtasan sa Sunog para sa higit pang mga kinakailangan tungkol sa mga bintana.

Bentilasyon

Dapat na may natural na bentilasyon ang mga kuwartong matitirhan na hindi bababa sa 4% ng lawak ng sahig. Ang panlabas na pinto ay binibilang din para sa kinakailangan sa bentilasyon. Kung hindi iyon posible, dapat kang magbigay ng mekanikal na sistema ng bentilasyon.

Halimbawa: Ang isang 150 sq ft-bedroom ay dapat na may minimum na 6 sq ft ng bintana na maaaring buksan para sa bentilasyon. 

Lahat ng banyo ay dapat may exhaust fan.

Mga utility

Tubig: Ang mga single-family home na nagdaragdag ng ADU ay hindi karaniwang nangangailangan ng karagdagang kapasidad ng tubig. Kung nire-remodel mo rin ang pangunahing yunit, maaaring may mga karagdagang gastos sa kapasidad ng tubig. Kung nagdaragdag ka ng 1 unit sa isang 2-unit na gusali, maaaring kailanganin kang magdagdag ng sprinkler system upang makasunod sa kaligtasan ng sunog. Ito ay malamang na mangangailangan ng karagdagang kapasidad ng tubig.

Electrical: Kinakailangan ang mga independiyenteng wiring para sa bawat unit. Ang mga nakatira ay dapat magkaroon ng handang access sa lahat ng overcurrent na aparato na nagpoprotekta sa mga konduktor na nagsusuplay ng occupancy na iyon.

Gas: Kung ang ADU ay may mga gas appliances, ang mga linya ng gas ng property ay kailangang i-extend sa bagong unit. Ang pag-install ng metro ng gas ay dapat iugnay sa Pacific Gas at Electric.

Metro: lahat ng gas at electric meter ay dapat matugunan ang mga kinakailangan ng PG&E. Kung ang kahon ng metro ay nasa exit passageway, ito ay dapat na nasa 1 oras na fire rate at hindi nito mahaharangan ang minimum na lapad ng exit passageway.

Paradahan

Hindi kailangan ng karagdagang paradahan para sa isang ADU.

Front setbacks

Hindi bababa sa kalahati ng kinakailangang front setback ay dapat na permeable at hindi bababa sa 20% nito ay dapat na hindi sementado at naka-landscape na may planta.

Mga pag-urong sa gilid at likuran

Tinutukoy ng kaligtasan ng sunog at mga kinakailangan sa pag-zoning

Mga basurahan

Ang Lungsod ay nangangailangan ng mga basura, pag-recycle, at mga compost bins (“toters”) na itabi upang hindi ito makita mula sa kalye o sa isang daanan ng labasan. 

Tiyaking ipinapakita ng iyong mga plano kung saan itatabi ang iyong mga toter. Kung hindi nakaimbak ang mga ito sa loob, gumawa ng screen na panlabas na lugar (mas mabuti sa likod na bakuran na hindi direktang nakaharap sa bintana ng unit). Karaniwang kailangan mong magkaroon ng tatlong 32-gallon na toter para sa isang solong-pamilya na tahanan na nagdaragdag ng isang yunit.

Bukas na espasyo at mga bakuran sa likuran

Sa mga kapitbahayan na naka-zone para sa mga single-family home (tinatawag na RH-1 o RH-1 (D) ng City code), ang mga kinakailangan ay:

• Ang pribadong open space (tulad ng pribadong deck) ay dapat na hindi bababa sa 300 sq ft bawat unit O 400 sq ft ng shared open space bawat unit.
• 30% ng kabuuang lalim ng lote ay dapat manatiling bukas sa likurang bakuran.
• Ang likurang bakuran ay maaaring hindi bababa sa 15 talampakan.

Sa ibang mga distrito, ang mga kinakailangan ay:

• Ang mga kinakailangan sa open space ay mula 36 hanggang 125 sq ft bawat unit.
• 25 hanggang 45% ng kabuuang lalim ng lote ay dapat manatiling bukas sa likurang bakuran (depende sa likurang bakuran ng iyong mga kapitbahay).
• Ang likurang bakuran ay maaaring hindi bababa sa 15 talampakan.

Tinitiyak ng Lungsod na ang lahat ng konstruksiyon ay nagpapanatiling ligtas sa ating mga residente. Ang isang mabisang paraan upang gawin iyon ay ang siguraduhin na kung magsisimula ang apoy, hindi ito maaaring kumalat. Pinapanatili ng mga panuntunang ito na ligtas ang ating mga gusali at Lungsod.

Konstruksyon

Ang mga pader na naghihiwalay sa ADU mula sa isang garahe o isang umiiral na unit at mga pader sa linya ng property ay dapat na may 1 oras na fire rate. 

Ang mga bagong opening sa loob ng 10 talampakan ng fire escape o panlabas na hagdan ay dapat na fire-rated.

Ang lahat ng pinto sa mga daanan ng labasan at emergency escape at rescue enclosure ay dapat na may 1 oras na fire rate.

Ang mga Windows na bumubukas sa isang exit passageway ay dapat matugunan ang mga kinakailangan sa paglaban sa sunog.

Kung ang iyong gusali ay may higit sa 3 umiiral na mga yunit, ay higit sa 2 palapag, at ginawa gamit ang isang unprotected wood frame (type VB construction), ang mga bagong ADU sa unang palapag ay dapat na itayo gamit ang isang protektadong wood frame, na tinatawag ding type VA construction .

Mga pagbubukas ng rescue

Bawat silid-tulugan o lugar na tinutulugan ay dapat na may pagbubukas ng rescue. Ito ay maaaring isang pinto o isang bintana na perpektong humahantong sa pampublikong daan. Ang bintana ay dapat:

• Maging hindi bababa sa 5.7 sq ft
• Maging hindi bababa sa 24 pulgada ang taas at 20 pulgada ang lapad
• Mas mababa sa 44 pulgada sa itaas ng sahig
• Malayang magbukas para may makaakyat nang walang mga susi o tool na magbubukas

Lumabas sa mga daanan

Ang pinakamalayong punto sa unit sa pampublikong daan ay dapat na mas mababa sa 125 ft.

Ang mga exit at egress path patungo sa mga bagong unit ay dapat ding gumamit ng protektadong wood frame construction, na tinatawag ding VA.

Mga detektor ng usok at carbon monoxide

Ang mga smoke detector, na tinatawag ding smoke alarm, at carbon monoxide detector ay kinakailangan sa bawat residential building. Kinakailangan ang mga ito:

• sa hallway sa labas ng isang sleeping area
• sa bawat lugar ng pagtulog
• sa bawat palapag kahit walang tulugan

Maaaring i-install ang mga ito pagkatapos ng konstruksiyon at hindi kailangang isama sa mga planong inihanda para sa Lungsod.

Mga alarma sa sunog at sprinkler 

Ang alarma sa sunog ay hindi isang smoke detector. Maaari itong manu-mano o awtomatikong i-activate. Ang alarma ay mas malakas kaysa sa isang smoke detector at kadalasan ay may visual na ilaw upang ipaalam sa mga residente ang isang aktibong sunog.

Maaaring kailanganin kang mag-install ng manual fire alarm system sa buong gusali at mga sprinkler sa ground floor ng gusali kung:

• Ang iyong gusali ay may 3 o higit pang mga unit at
• Nakaharap ang isang silid na natutulog sa likurang bakuran at
• Ang iyong likurang bakuran ay wala pang 50 talampakan ang lalim

Kung ang iyong proyekto ay nangangailangan ng mga alarma sa sunog o sprinkler, dapat itong itala sa mga planong inihanda para sa Lungsod.

Kung hindi ka sigurado kung naaangkop ito sa iyong proyekto, suriin sa Fire Department.

Gumagamit ang mga arkitekto, kontratista, at inspektor ng Lungsod ng mga panuntunang tinukoy ng International Building Code upang matiyak na ligtas ang ating mga gusali.

Tinutukoy ng mga panuntunang ito ang mga code ng occupancy ng ating mga tahanan at gusali. Ang bawat occupancy code ay may iba't ibang mga kinakailangan.

• Ang R-2 ay ang occupancy code para sa mga residential building na may 3 o higit pang unit. 
• Ang R-3 ay ang occupancy code para sa isang single-family home o isang gusali na may 2 o mas kaunting unit.

Kung mayroon kang single-family home at nagdaragdag ng 1 unit, mananatiling R-3 ang iyong property.

Kung mayroon kang isang duplex o isang 2-unit na gusali at nagdaragdag ka ng 1 unit, ang iyong ari-arian ay mababago mula sa isang R-3 occupancy sa isang R-2. 

Sa San Francisco, ang Kagawaran ng Bumbero ay may pananagutan para sa mga R-2 na gusali. Kaya may mga karagdagang panuntunan sa kaligtasan ng sunog na kailangan mong sundin kung magdadagdag ka ng unit sa isang 2-unit na gusali. Dadalhin ka namin sa mga kinakailangang ito sa seksyong Kaligtasan ng Sunog.

Kung ang iyong ADU ay isang studio unit (tinatawag ding efficiency dwelling unit), dapat itong sundin ang lahat ng iba pang kinakailangan. Dapat din itong magkaroon ng:

• Isang sala na may pinakamababang 220 sq ft ng floor area (at karagdagang 100 sq ft para sa bawat nakatira na higit sa 2)
• Isang aparador
• Isang lugar sa kusina na may lababo, kagamitan sa pagluluto, refrigerator, at counter na hindi bababa sa 30 pulgada ang lapad
• Nakahiwalay na banyong may toilet at bathtub o shower

Sa isang studio, ang floor area ng buong living at sleeping space ay ang batayan para sa mga kinakailangan sa liwanag at bentilasyon. 

Halimbawa: Ang isang 250-sq ft studio ay nangangailangan ng 20 sq ft ng window glazing at 10 sq ft ng bentilasyon.

Kung ang isang silid-tulugan ay hindi ganap na nakapaloob, ang katabing silid ay mabibilang sa mga kinakailangan sa liwanag at bentilasyon. Ang shared wall ay dapat na 50% bukas at walang harang. Ang lugar ay dapat na hindi bababa sa 25 sq ft o 10% ng floor area ng silid na pinaglilingkuran.

Ang mga ADU ay karaniwang itinatayo sa garahe o espasyo sa imbakan ng isang solong at maraming pamilya na tahanan.

Sa ilalim ng Lokal na programa, hanggang sa 25% ng isang kasalukuyang yunit ng ground floor o ang matitirahan na espasyo ng basement ay maaari ding ma-convert. Maaaring pahintulutan ng isang Zoning Administrator ang isang mas malaking conversion.

Ang lahat ng konstruksiyon sa San Francisco ay dapat sumunod sa batas ng estado at lokal para sa mga gusaling matipid sa enerhiya. Ang iyong konstruksiyon ay mangangailangan ng isang inspeksyon ng enerhiya gayundin ng iba pang mga inspeksyon sa gusali upang ma-verify na ang iyong trabahong elektrikal, mekanikal, at pagtutubero ay nakakatugon sa code.

Punan ang form ng Green Energy para sa iyong proyekto.

Kakailanganin mong magbigay ng mga structural drawing at kalkulasyon na ginawa ng isang structural engineer kung:

• Ang iyong ari-arian ay nasa ilalim ng Soft Story Ordinance
• Gumagawa ka ng structural work na magpapabago sa gravity load ng iyong gusali na nagdadala ng mga elemento
• Gumagawa ka ng boluntaryong pag-upgrade ng seismic

Maaari kang magtayo ng bagong gusali sa iyong lote basta't panatilihin mo ang mga kinakailangang pag-urong at likurang bahagi ng iyong zone. 

Para sa isang free-standing na garahe o outbuilding, dapat sundin ng iyong ADU ang mga panuntunan sa itaas pati na rin ang mga partikular na kinakailangan sa gusali:

• Pinakamataas na taas: 16 ft
• Bagong unit square footage: 220 sq ft hanggang 1,000 sq ft
• Kinakailangan ang panlabas na pasukan

Tingnan ang kumpletong mga panuntunan sa fact sheet (PDF) ng programang ADU na ipinag-uutos ng Estado .

Karamihan sa mga ADU ay itinayo sa loob ng umiiral na sobre ng isang gusali. Kung pinapalawak mo ang iyong gusali, maaaring kailanganin mong gawin ito mag-post ng paunawa sa kapitbahayan at gumawa ng pagsusuri sa disenyo.