Diseñar una ADU que cumpla con los códigos de la ciudad

Después de decidir construir una unidad de vivienda adicional, debe crear planos para presentarlos a la ciudad. Luego, la ciudad revisa sus planos para asegurarse de que cumplan con nuestras normas.

Estas son las normas de la ciudad que se aplican a la mayoría de las unidades de vivienda alternativa. Siga estas pautas para crear planes de unidades de vivienda alternativa que cumplan con los códigos de la ciudad. 

También puede comunicarse con el Ayuntamiento para responder preguntas sobre su proyecto.

Limitaciones comunes para viviendas unifamiliares

• Las ADU deben tener un mínimo de 220 pies cuadrados y una altura de techo mínima de 7,5 pies.
• En la mayoría de los vecindarios residenciales, debe proporcionar un espacio abierto privado para su ADU
• Debe proporcionar luz natural y ventilación adecuadas a la unidad.
• Su ADU debe cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios para entrar y salir de manera segura.

Para viviendas multifamiliares con 3 o más unidades, es posible que se requiera agregar un sistema de alarma contra incendios y rociadores en la planta baja.

Estos requisitos pueden aumentar significativamente los costos de construcción y edificación de su ADU.

Número de ADU que puede construir en su propiedad

Si su propiedad actualmente tiene 4 unidades o menos, puede construir una ADU.

Si su propiedad actualmente tiene 5 o más unidades, puede construir una cantidad ilimitada de ADU.

Si está realizando una modernización sísmica, puede construir una cantidad ilimitada de ADU independientemente de las unidades existentes en su propiedad.

Control de alquileres

Todos los edificios multifamiliares requieren una exención para agregar una ADU, y las unidades probablemente estarán sujetas al control de alquileres.

Si su lote o los edificios existentes no le permiten construir una unidad adicional de vivienda (ADU) que cumpla con estos requisitos, puede solicitar una exención. La ciudad otorga exenciones para los requisitos de luz natural y espacios abiertos.

Se deben cumplir todos los requisitos de altura del techo, ventilación, seguridad contra incendios y salidas.

Las exenciones activan el control de alquileres en la nueva unidad.

Requisitos de unidad y propiedad

La construcción de una ADU puede cambiar sus códigos de ocupación

Los estudios tienen requisitos específicos

Ocupar espacio de unidades existentes

Requisitos de construcción ecológica

Trabajo estructural

Agregar un nuevo edificio a mi lote

Cambiar un garaje independiente o una dependencia

Ampliar o elevar mi edificio

La construcción de una ADU puede cambiar sus códigos de ocupación

Los arquitectos, contratistas e inspectores de la ciudad utilizan reglas definidas por el Código Internacional de Construcción para asegurarse de que nuestros edificios sean seguros.

Estas normas definen los códigos de ocupación de nuestras viviendas y edificios. Cada código de ocupación tiene requisitos diferentes.

• R-2 es el código de ocupación para edificios residenciales con 3 o más unidades.
• R-3 es el código de ocupación para una vivienda unifamiliar o un edificio con 2 unidades o menos.

Si tiene una casa unifamiliar y está agregando 1 unidad, su propiedad seguirá siendo una R-3.

Si tiene un dúplex o un edificio de 2 unidades y está agregando 1 unidad, su propiedad cambiará de una ocupación R-3 a una R-2. 

En San Francisco, el Departamento de Bomberos es responsable de los edificios R-2. Por lo tanto, existen reglas de seguridad contra incendios adicionales que deberá seguir si agrega una unidad a un edificio de 2 unidades. Le explicaremos estos requisitos en la sección de Seguridad contra incendios.
 

Los estudios tienen requisitos específicos

Si su unidad ADU será una unidad tipo estudio (también llamada unidad de vivienda eficiente), debe cumplir con todos los demás requisitos. También debe tener:

• Una sala de estar con un mínimo de 220 pies cuadrados de superficie (y 100 pies cuadrados adicionales por cada ocupante (más de 2))
• Un armario
• Un área de cocina con fregadero, aparato de cocina, refrigerador y encimera de al menos 30 pulgadas de ancho.
• Un baño independiente con inodoro y bañera o ducha.

En un estudio, la superficie total de la sala de estar y de dormir constituye la base para las necesidades de iluminación y ventilación.

Ejemplo: un estudio de 250 pies cuadrados requiere 20 pies cuadrados de vidrio en las ventanas y 10 pies cuadrados de ventilación.

Si un dormitorio no está completamente cerrado, la habitación adyacente puede contar para los requisitos de iluminación y ventilación. La pared compartida debe estar abierta en un 50 % y sin obstrucciones. El área debe ser de al menos 25 pies cuadrados o el 10 % de la superficie del piso de la habitación a la que se da servicio.

Ocupar espacio de unidades existentes

Las ADU comúnmente se construyen en el garaje o en el espacio de almacenamiento de una casa unifamiliar.

También se puede convertir hasta el 25% del espacio de la planta baja o del sótano de una unidad existente.

Requisitos de construcción ecológica

Todas las construcciones en San Francisco deben cumplir con las leyes estatales y locales sobre edificios energéticamente eficientes. Su construcción necesitará una inspección energética, así como otras inspecciones de construcción para verificar que su trabajo eléctrico, mecánico y de plomería cumpla con el código.

Si está convirtiendo más de 1000 pies cuadrados en espacio habitable, consulte con un profesional de cumplimiento de construcción ecológica registrado para certificar que su proyecto cumple con los requisitos del formulario de modificaciones residenciales de construcción ecológica .

Todos los edificios R-3 y R-2 que tengan 3 pisos o menos deben seguir los requisitos establecidos en M-03 .

Los edificios R-2 con más de 3 pisos siguen los requisitos de M-04 .

Trabajo estructural

Necesitará proporcionar dibujos y cálculos estructurales creados por un ingeniero estructural si:

• Su propiedad está bajo la Ordenanza de Pisos Blandos
• Está realizando un trabajo estructural que cambiará los elementos que soportan la carga de gravedad de su edificio.
• Están realizando actualizaciones sísmicas voluntarias

Agregar un nuevo edificio a mi lote

Usted puede construir un nuevo edificio en su lote siempre y cuando mantenga los retiros y patios traseros requeridos de su zona.

Utilice Symbium para medir su lote y determinar si esto es posible .

Cambiar un garaje independiente o una dependencia

Para un garaje independiente o un edificio anexo, su ADU debe cumplir con las reglas anteriores, así como también con estos requisitos de construcción específicos:

• Altura máxima: 35 pies
• Superficie en metros cuadrados de la nueva unidad: 220 pies cuadrados a 1200 pies cuadrados
• Retroceso frontal: determinado por los retrocesos promedio de sus vecinos
• Retroceso lateral: 3 pies

Ampliar o elevar mi edificio

La mayoría de las unidades de vivienda autónomas se construyen dentro de la envoltura existente de un edificio. Si va a ampliar su edificio, deberá publicar un aviso en el vecindario y realizar una revisión del diseño.

Si la altura de su nuevo edificio será superior a 40 pies, la Ciudad deberá realizar un análisis de sombras.